Rozšiřování obce výstavbou je zásadním tématem. Růst obce je přirozený proces, který obec usměrňuje územním plánováním. Při skokovém nárůstu výstavby a počtu obyvatel je zodpovědné plánování nutností. Příchod developera vždy představuje velké možnosti i velká rizika.
Předchozí vedení obce podlehla pokušení povolit z nejrůznějších důvodů výstavbu živelnou a nekontrolovanou. Byť dosud velké množství občanů nemá o již schválené výstavbě v obci tušení a někteří si jí všimnou až poté, co bude před jejich zraky růst, je třeba přijmout realitu, že Statenice přestanou být obcí a stanou se městem.
Vzhledem k tomu, že v zápisech z jednání zastupitelstev a dalších dostupných dokumentech zcela chybí jakékoli informace o tom, že by obec zadávala analytické podklady, o která by mohla opřít svůj souhlas s tak velkou výstavbou, lze konstatovat, že ke strategickému plánování v obci nedocházelo.
Důsledky rozhodnutí tak budou nuceny řešit až nástupci zástupců, kteří příslušné změny dopustili. Daň za předchozími vedeními obce schválenou masivní výstavbu bude vysoká. Územní plán umožňuje nárůst obyvatel až k hranici 8000 (tedy téměř 5x více než nyní).
To vše se odehraje na novém území, které představuje zhruba stejnou plochu, jež je nyní v obci zastavěna (dojde tedy ke zdvojnásobení zastavěného území – intravilánu – obce). Dva hlavní developeři Alfa Praha a CPI přinesou 370% nárůst počtu obyvatel na ploše představující 84 % stávajícího intravilánu. Na těchto rozvojových územích tak bude 4x větší hustota obyvatel.
Přiložená mapka obce znázorňuje stávající intravilán a budoucí zástavbu rozvojových ploch. Katastrální území Statenic s částmi obce Statenice a Černý Vůl má celkovou plochu 378,65 ha. Na mapce je znázorněna černou barvou plocha intravilánu, v níž je oranžově vyznačen již realizovaný projekt Statenický mlýn společnosti Ballymore. Tento projekt z roku 2009 na ploše 6 ha, s 32 luxusními vilami, 21 městskými domy a 37 apartmány, restaurací a jezírkem představoval z hlediska výměry navýšení zastavěné plochy obce o 5,7 %.
Chystaný developerský projekt společnosti Alfa Praha s.r.o. realizovaný na ploše 67 ha pak bude znamenat navýšení plochy výstavby obce o 64 % stávajícího území a developerský projekt společnosti Statenice Property Development, a.s. (CPI) o 770 bytových jednotkách (51 domů) a 3 viladomů na ploše 21 ha pak bude znamenat další navýšení zastavěné plochy o 20 % stávající zastavěné plochy obce. V případě plné realizace schválené developerské výstavby se tak vobci podaří zastavět 216 ha, což představuje více než polovinu (57,1 %) katastrálního území, to je při zohlednění plochy lesa a v případě vesnice poměrně úctyhodné číslo.
Vzhledem k tomu, že tehdejší vedení obce nenechala vypracovat nezbytné odborné podklady pro takto zásadní výstavbu, nemohla si být ani vědoma důsledků realizovaných developerských projektů. Při neexistenci plánování nebyla příslušná vedení obce ani schopna vznést adekvátní požadavky na přiměřené finanční prostředky či další kontribuce od developerských skupin, které by umožnily odpovídající rozvoj infrastruktury a občanské vybavenosti.
V roce 2018 byl zastupiteli schválen územní plán, který utvrzuje předchozí neuvážená rozhodnutí, když jednou z jeho priorit bylo zachovat dříve schválenou zastavitelnost území. Ani v rámci tvorby nového územního plánu obec nevyužila možnost schválenou výstavbu na svém území přehodnotit, provést změny vedoucí k zajištění ínfrastruktury a občanské vybavenosti adekvátní plánovanému rozvoji. Nedostatkem byla opět absence odborných podkladů umožňující kvalifikované rozhodování. Tato absence byla částečně nahrazena až v posledním volebním období a vytvořena možnost obce vznášet příslušné požadavky pro zajištění trvalé udržitelnost území. Další vývoj záleží na schopnosti vedení obce vyjednat s developerskými skupinami narovnání pro obec nevýhodných podmínek.
| Zeptali jsme se starostky… |
|---|
|
„Obec vychází z nového územního plánu, který byl zastupitelstvem schválen v červnu roku 2018 přes to, že vykazuje objektivní nedostatky především v oblasti řešení dopravy a nejednoznačného nastavení limitu počtu obyvatel v území. Obec si při jeho zadávání nedostatečně zmapovala, zda má pro tak veliká rozvojová území zajištěnou vodu a způsob odkanalizování, nenastavila koncepci garance hlavních potřeb pro stávající ale ani budoucí obyvatele. V listopadu 2019 jsme proto nechali zpracovat vodohospodářskou studii, jejímž cílem bylo zjištění potřeby vody pro Statenice v dlouhodobém horizontu, v lednu 2020 jsme zadali zpracovat dopravní studii obce v rozsahu vlivu okolních obcí a v prosinci 2020 zastupitelstvo rozhodlo o pořízení změny č. 1 a jejím pořizovateli. Developerům bylo umožněno zaslat své připomínky k pracovnímu návrhu změny, kterým jsme jim představili. V květnu 2022 byly práce na změně územního plánu pozastaveny z důvodu jednání s developery nad rozsahem finančních příspěvků pro obec tzv. kontribucí, protože ze strany ALFA Praha to byla podmínka možné dohody.“ MgA. Apolena Novotná, starostka |
Zásadní kroky a rozhodnutí
1990 – výchozí stav
- Neexistující územní plán obce.
V období 1990–1994
- 1994 – Předpoklady rozvoje obce do 2010 – informace o předpokladech rozvoje a zásadách obec do 2010 (zápis z 7.7.1994):
- předpoklad 1200-1500 obyvatel
- výstavba cca 300 domků s novým centrem obce, srůst obou částí obce, vybudování inženýrských sítí i pro obec, vč. ČOV
- plán rozšíření občanské vybavenosti (škola, pošta, obchodní síť, kulturní zařízení, sport, zahuštění telefonní sítě)
- zachování zelených ploch (les, potok), obnovení parku u zámku, zachování historických staveb)
- 1991-1994 – Zadání vypracování ÚP – obec zadává vypracování ÚP ADO Ing. arch. Parmy, schvaluje zásady rozvoje, spojení Statenice a Černý vůl, nové centrum obce, rozšíření vodovodu, kanalizace a ČOV
| Složení zastupitelstva |
|---|
|
V období 1994–1998
- 1995 – Koncept Územního plánu – v tomto volebním období byl schválen a vyhotoven koncept ÚPD
- 1997 – Schválen nový (historicky první) Územní plán obce z 25.8.1997 – obec tímto schválila výstavbu dle plánů H-Systému se záměrem spojit výstavbou obě části obce, vybudovat nové centrum obce a podpořit rozvoj infrastruktury.
| Složení zastupitelstva |
|---|
|
V období 1998–2002
Obec pod vedením Ing. Kopince, který od 29.9.1992 trvale podniká ve výstavbě (IČO 12378305, v období od 1.3.1994 do 15.1.2015 byl plátcem DPH) zintenzivňuje povolování výstavby, zejména velkých developerských projektů s argumentací, že je to pro obec nutné kvůli získání financí na výstavbu sítí. Od tohoto období se objevuje ztráta plánování a zohledňování důsledků a jsou přijímána rychlá řešení, což je nešvar vrcholící přijetím nového územního plánu 6.6.2018, jehož je Ing. Kopinec symbolicky pověřeným zastupitelem.
- 2002 – Zadání I. změny ÚP – obec zadává I. změnu Územního plánu, mobilizuje se část obyvatel, kteří podepisují petici proti výstavbě; významné tlaky občanů proti živelné výstavbě nejsou zastupitelstvem reflektovány, obhajoba výstavby Ing. Kopincem, který zmiňuje zisk prostředků na výstavbu sítí.
| Složení zastupitelstva |
|---|
|
V období 2002–2006
Starosta Pokorný svůj původní slib, že bude usilovat o redukci výstavby a revizi připravované I. změny Územního plánu, kterému předchozí starosta Ing. Kopinec oponuje, že návrh podpořili všichni zastupitelé (zápis z 27.11.2002), neplní.
Postupně v tomto období dochází k zásadnímu zintenzivnění plánů výstavby započaté již v předchozím období. Po čase kvůli výrazně prodeveloperské politice starosty Pokorného rezignují v roce 2005 zastupitelé Mrázek a Ing. Hrdina (zápis z 25.7.2005)
- 2004 – Schválení I. změny územního plánu – zastupitelstvo schvaluje I. změnu Územního plánu 5 zastupiteli (proti Ing. Hrdina, zdržel se Ing. Kopinec), následně dochází ke zrušení plánované stavební uzávěry plánované I. změnou Územního plánu.
- 2004-2005 – Žaloba proti I. změně ÚP – zmíněna žaloba proti I. změně ÚP, řešena zákonnost I. změny, správní řízení od MVČR, nakonec pomoc nabízí Alfa Praha s.r.o., vč. právníků.
- 2005 – Příprava dalšího zastavování pozemků – obec připravuje další zastavování pozemků v rámci II. změny ÚP.
- 2006 – Požadavky na revokaci I. změny ÚP – info o požadavcích státních orgánů na revokaci 1. změny ÚP (žaloba MUDr. Pohlové z 22.12.2011 zmiňuje problematičnost výstavby v obci).
| Složení zastupitelstva |
|---|
|
V období 2006–2010
- 2006 – Kritika výstavby – objevují se kritiky výstavby, kdy nový starosta Zeman na počátku svého mandátu informuje o jiném pojetí výstavby, nepovolování staveb v rozporu s ÚP a o revizi záměrů velkých výstaveb, nejprve třeba inženýrské sítě, pak výstavba.
- 2008 – Přípravy na II. změnu ÚP – nový starosta Pokorný zvolen pověřeným zastupitelem pro II. změnu ÚP, probíhají přípravy na realizaci II. změny ÚP, schváleno zadání II. změny ÚP (všemi hlasy).
- 2009 – Žádost Alfa Praha na nový ÚP – informace o žádosti Alfa Praha na nový ÚP, starosta Pokorný navrhuje, ať investoři buď uzavřou s obcí smlouvu, nebo se pozemky vrátí do nestavebních.
- 2010 – Schválení změn pozemků – schválení změn pozemků v novém ÚP.
- 2010 – Vydání II. změny ÚP – informace o pokračování projednávání II. změny ÚP; nový ÚP zaplatí Alfa Praha; usnesení o vydání II. změny ÚP (schváleno 6 zastupiteli – Hájoš omluven).
| Složení zastupitelstva |
|---|
|
V období 2010–2014
- 2011 – Zrušení II. změny územního plánu – Nejvyšší správní soud zrušil k žalobě paní Věry Novákové II. změnu ÚP z důvodu formálních vad.
- 2012-2013 – Zadání nového územního plánu – starosta Pokorný přednesl návrh na pořízení nového ÚP, následně schváleno zastupitelstvem pořízení nového ÚP, schválení záměru nového ÚP, schváleno zadání nového ÚP (9 zastupitelů).
- 2014 – Zrušení III. změny územního plánu – Nejvyšší správní soud zrušil k žalobě žalobě Alice Bláhové ruší III. změnu ÚP z důvodu formálních vad.
| Složení zastupitelstva |
|---|
|
V období 2014–2018
Územní plán je po celé volební období vytvářen Ing. Kopincem z pozice pověřeného zastupitele. Závěrečné projednávání je bouřlivé s odbornými výhradami zastupitelů Cechela, Pokorného a Vondry.
Obec tímto novým Územním plánem plně podporuje předchozí rozsah výstavby, který ještě rozšiřuje.
- 2018 – Nový územní plán – po dlouhém projednávání je schválen nový územní plán (5 hlasů pro, 2 proti Pokorný, Cechel, 1 se zdržel Vondra).
| Složení zastupitelstva |
|---|
|
V období 2018–2022
Vedení obce v rámci velmi omezeného prostoru se snaží mapovat důsledky a výstavbu regulovat, což přináší nelibost a tlaky developerů, kteří vycházejí z velmi liberálního územního plánu z roku 2018 (ÚP).
- 2018 – Odborná analýza ÚP – odborná analýza ÚP Ing. arch. Palackého, doporučuje dopravní studii
- 2019 – Architektonická studie – obec zadává architektonické studie na centrum obce – následně souhlasí, aby tato studie „Centra obce Statenice“ byla podkladem pro územní studii, pořízenou podle stavebního zákona. Vzniká návrh územní studie pro zastavitelnou plochu Z14 a zápis pořizovatelem Ing. Šímou do evidence územně plánovací činnosti.
- 2019 – Dopravní studie – dopravní studie obce Statenice se společností AFRY CZ s.r.o.
- 2019 – Žaloba na zrušení ÚP – žaloba na zrušení ÚP (Ing. Cechel a spol.) soudem zamítnuta, žádost o přezkum ÚP Krajskému úřadu, nereflektována.
- 2020–2021 – Změna územního plánu – obec rozhoduje o pořízení změny č. 1 územního plánu Statenice a schvaluje starostku jako určenou zastupitelku smlouva s Ing. Šímou (8 hlasů) a dále rozhoduje o pořízení změny ÚP 5 hlasy (proti Cechel, Brož; zdrželi se Šmardová a Pokorný), což vyvolává velkou nelibost Alfy Praha s.r.o.
| Složení zastupitelstva |
|---|
|