Společnost Alfa Praha s.r.o. italských vlastníků Manghi Group vstoupila na scénu obce v roce 2001, kdy odkoupila od restituentek paní Divíškové, Čadské a Morrisonové areál zámku a rozsáhlé pozemky v k.ú. Statenice a Kamýk u Velkých Přílep za kupní cenu 55 mil. Kč. Jednalo se o pozemky s kvalitní ornou půdou vždy užívané na zemědělství, přičemž do konce roku 1992 byl areál zámku a pozemky využívány Státním statkem Lichoceves.

Změna na stavební pozemky

Společnost Alfa Praha s.r.o. zpočátku přichází s ideou bydlení pro seniory na zámku (zápis z 11.7.2001). Bezprostředně po nabytí vlastnictví usiluje o to, aby rozsáhlé zemědělské pozemky v k.ú. Statenice byly přeměněny na pozemky stavební. Obec za starosty Kopince (přestože před tím nic takového neplánovala) tento požadavek developera rychle akceptuje a zadává 1. změnu územního plánu, v rámci níž souhlasí s požadovanou rozsáhlou výstavbou.

Je zajímavé, že obecní zastupitelstvo souhlasí s takto zásadní změnou svého území, která je zcela v rozporu s dosavadním charakterem obce bez jakýchkoli podmínek vůči developerovi, jehož záměry nejsou zcela konkrétní. Rovněž je zajímavé, že ani po více jak 20 letech developer nenaplnil z rozsáhlých plánů téměř nic, naopak své plány výstavby neustále navyšuje, např. upuštěním od záměru golfového hřiště a navýšením počtu bytových domů.

Jednání obce s developerem v jednotlivých volebních obdobích

Období 2002-2006

V dalších zápisech zastupitelstva se objevují informace o požadavcích obce vůči spol. Alfa Praha s.r.o. – dar částky 18 mil. Kč, dar pozemku 162/5, vybudování části kanalizace v obci atd. (zápis z 4.9.2003), je projednávána smlouva s Alfou Praha, jednání vedou p. Pokorný a I. Brož. Nesouhlasí Ing. Hrdina, dle něhož není uvedena oprava zámku, na což je oponováno, že pak by investor snížil prostředky do obce, zastupitelé preferují inženýrské sítě. Následně dochází k uzavření Smlouvy o spolupráci s Alfou Praha s.r.o., částka 18,4 mil. Kč má být použita na I. etapu budování kanalizace a vodovodu.

Poté, co zastupitelstvo obce dne 31.3.2004 schvaluje 1. změnu územního plánu pěti zastupiteli (zápis z 31.3.2004), kterou zařazuje rozsáhlou plochu zemědělských polí developera Alfa Praha s.r.o. do plochy výstavby (za protiplnění ve výši 18,4 mil. Kč), je již pozice regulovat masivní výstavbu obce značně ztížená.

Autoři projektu mají za to, že proces udělení souhlasu s takto rozsáhlou výstavbou ze strany obce vedené tehdejšími starosty Ing. Kopincem a Pokorným postrádá potřebné hlubší odborné analýzy a relevantní diskuse z hlediska důsledků takto rozsáhlé výstavby, včetně zásahu do dosavadního krajinného rázu obce. Autoři mají důvodně za to, že analýzy provedeny nebyly a pokládají rychlost přijetí 1. změny ÚP za neadekvátně krátkou vůči rozsahu výstavby a důsledkům pro obec. V zápisech se objevují pouze ojedinělé polemické hlasy z úst Ing. Hrdiny, který hlasoval jako jediný zastupitel proti této změně. Pokud měl být motivací přijetí 1. změny ÚP finanční přínos pro obec pak není zřejmé, proč se obec již v průběhu pořizování 1. změny nedohodla s investorem na jasných podmínkách, vč. přesného rozsahu výstavby.

Období 2006-2010

Určité pozdvižení v obci přinesla informace o tom, že tehdejší starosta Pokorný uzavřel s developerem Alfa Praha kupní smlouvu, dle níž zakoupil pozemek PK 128/1 o výměře 1230 m² vedle svého domu za částku 14.000,-Kč v hotovosti dle ocenění kolegy ze zastupitelstva Ing. Brože. Svou aktivitu následně vysvětluje jako svou soukromou smlouvu s Alfou Praha s.r.o. na koupi pozemku – dle MVČR údajně nedošlo ke střetu zájmů (zápis z 26.5.2008). Tato informace autory zaujala spíše okrajově, o střet zájmů ve smyslu tehdy platného zákona č. 238/1992 Sb. se zřejmě nejednalo. Nepovažují za vhodné, aby starosta obce budil takovouto pozornost, za neobvyklou považují výši ceny i hotovostní platbu a celá transakce měla být veřejnosti aktéry lépe vysvětlena.

Alfa Praha s.r.o. se i v tomto volebním období dále snaží svou pozici posilovat žádostí o nový územní plán, starosta Pokorný sice navrhuje, ať investoři buď uzavřou s obcí smlouvu, nebo se pozemky vrátí do nestavebních (zápis z 17.12.2009), toto však následně nebylo nikdy realizováno. Zastupitelstvo schvaluje změny využití několika pozemků v novém územním plánu jako stavební (zápis z 23.6.2010 – příloha 2).

Období 2010-2018

Obec uzavírá memorandum s Alfou Praha a objevuje se informace o plánu Alfy Praha na postavení 79 + 3 rodinných domů (jedná se o právě budovanou tzv. I. etapu developerského projektu), pí. Nováková požaduje mateřskou školu. Obec souhlasí s výstavbou (zápis z 12.12.2011). Informace o podpisu Memoranda a harmonogramu s Alfou Praha (zápis z 7.2.2012), Spolek Via Magna podává odvolání proti územnímu rozhodnutí na 79 rodinných domů.

Nový starosta Ing. Sládek výrazně projekt výstavby developera Alfa Praha s.r.o. podporuje a chce rychle řešit s Alfou Praha minulé závazky z Memoranda (zápis z 18.4.2012). Ing. Sládek zasílá stavebnímu úřadu dopis o vypuštění směrných podmínek pro stavbu Alfa Praha z územního plánu, tj. ruší předchozí omezení. Spolupráce obce s developerem se v těchto dvou volebních obdobích dále prohlubuje. Alfa Praha s.r.o. oproti dalším developerům působícím na území obce přináší vyšší příspěvky na infrastrukturu obce. Postupně je uzavíráno několik smluv. Tímto se do určité míry napravuje absence tzv. plánovací smlouvy z období přijetí 1. změny ÚP v roce 2004, soubor několika dílčích ujednání či smluv však nemůže nahradit komplexní dohodu s jasnými podmínkami. Autoři mají za to, že se jedná o důsledek nejasných záměrů a vizí obce ohledně svého budoucího vývoje, které samozřejmě musí mít sama obec a její vedení. Kritika nepřehlednosti pozice obce ze strany veřejnosti je umlčována poukazováním na kompenzace od investora.

Starosta Ing. Sládek podává průběžně informace o plnění dohod s Alfou Praha, např. spolupráce na výstavbě mateřské školy na Parádnici (Majo architekti), kdy Alfa Praha platí projekt a realizaci územní rozhodnutí. Alfa Praha má dále získat územní rozhodnutí na čistírnu odpadních vod obce, Alfa Praha deklaruje zájem spolupracovat s obcí na odstranění vad z doby výstavby Ballymore (zápis z 3.2.2014).

Tento zcela neefektivní způsob jednání obce znamenající minimálně vysokou ztrátu peněžních prostředků nelze dle autorů projektu vyčítat investorovi, ale jednalo se o přímý následek dlouhodobé absence vize dalšího rozvoje obce a s tím souvisejícího plánování. Obec souhlasila (nejen v těchto volebních obdobích) s množstvím projektů, aniž disponovala příslušnými odbornými analýzami. Takový postup znamená, že se po určité době zjišťuje, že je třeba rozhodnutí přehodnotit.

V období 2011-2018 jsou v rámci prohloubené spolupráce obce s Alfou Praha s.r.o. projednávána s developerem klíčová rozhodnutí. Zásadním je pak nový územní plán. Jak již bylo uvedeno výše, prvním impulzem pro zpracování nového územního plánu byla žádost Alfy Praha v roce 2009. Vedle dokončení procesu pořízení a schválení nového územního plánu je dále „za zavřenými dveřmi“ několik měsíců připravován plán Smlouvy o spolupráci a finančním zajištění čistírny odpadních vod (dále „ČOV“), což je výrazně kritizováno opozičními zastupiteli, zejm. Ing. Cechelem (zápis z 14.5.2018). Ing. Sládek obhajuje stanoviska developera a podporuje jeho pozici. V případě projektu ČOV dochází za zvláštních okolností k pořízení příslušných pozemků v Černém Vole, o jejichž koupi do té doby usilovala obec do vlastnictví developera (konkrétně rozhodnutím provést opatření na vlastní ČOV – Sládek na DPČ – zápis z 20.12.2016, schválením varianty vlastní ČOV proti ČOV Roztoky).

Období 2018-2022

Po volbách 2018 nastává změna přístupu obce k Alfě Praha. Na počátku volebního období je nezúčiněna Smlouva o spolupráci a finančním zajištění ČOV s Alfou Praha s.r.o., a dále jsou zjišťovány potřeby obce – zadány 2 právní analýzy o neúčinnosti smlouvy + nevýhodnost smlouvy pro obec (analýza 1, analýza 2). Obec tak pro sebe nepovažuje v souladu s právní analýzou smlouvu za závaznou, s čímž Alfa Praha nesouhlasí. Vybudování čistírny odpadních vod je pak zásadním tématem volebního období. 18.10.2021 vydává zastupitelstvo svůj souhlas s územním rozhodnutím pro stavbu čistírny odpadních vod ze strany Alfy Praha, přestože se nejedná o projekt obce (zápis z 18.10.2021). Další jednání nevedou k výsledku a Alfa Praha s.r.o. v červenci 2022 informuje obec, že podá proti ní žalobu na zúčinění smlouvy k Okresnímu soudu pro Prahu-západ. Svou rétoriku přitvrzuje dalšími požadavky, což je řešeno na zastupitelstvu dne 24.8.2022 (zápis z 24.8.2022).

Po celé volební období jsou vedena intenzivní a častá jednání na různých úrovních. Poté, co v dne 18.10.2021 přijímá zastupitelstvo usnesení o souhlasu s vybudováním vodojemu společně s Úholičkami za podmínky úhrady nákladů Alfou Praha, probíhá v roce 2022 projednávání návrhu smlouvy ohledně tohoto vodojemu.

Nově deklarované snahy developera Alfa Praha absolvovat množství soudních řízení, lze považovat za v praxi neobvyklý postup, když developeři obvykle preferují dohody a realizaci svých plánů. Zvolený postup tedy nedává odpověď na otázku, kdy hodlá Alfa Praha přistoupit k realizaci dalších etap své výstavby. S ohledem na rychlost soudních řízení, se bude zřejmě jednat o zdržení podstatné.

Zeptali jsme se starostky…

„Alfa Praha, která je jedním ze dvou hlavních developerů na našem území a která nedávno zahájila 1. fázi svého 4 etapového plánu výstavby, je také vlastníkem pozemků pro čistírnu i jejího projektu. Jako starostka jsem proto ve shodě s většinou zastupitelů usilovala o to, abych došla k dohodě s tímto investorem a prokázala součinnost tím, že jsem nepodnikla žádné kroky (Změna územního plánu, nesouhlas s výstavbou 2.fáze a další), které by jakkoli developera mohli poškodit či podmínit, a to i přesto, že poslední 2 roky Alfa Praha jednala vůči mé osobě velmi nestandartně. Nejspíše se dá vysvětlit toto chování tím, že jsem zároveň požadovala opět ve shodě s většinou zastupitelů součinnosti také od nich, když jsem vyjednávala výši kontribucí/kompenzací obci. Ta vychází z metodiky hlavního města Prahy, schválené v lednu tohoto roku, a měla by pokrýt tu část objemu čistírny, vodojemu a přivaděče, který by sloužil stávajícím občanům, aniž by obec tyto investice musela platit z vlastního rozpočtu, a to i přes to, že si uvědomujeme, že jsou rozvojové plochy součástí platného územního plánu. Podle finančních kalkulací, do nichž jsme započítali jen základní potřeby současných Statenic, si obec tyto stavby totiž nemůže finančně dovolit. Je to opět zdrcující realita špatného hospodaření obce v minulosti, kdy bývalá vedení nezohledňovala důsledky svých rozhodnutí a postrádala vizi a plány, čímž neuplatnila svá práva, aby podmínila tak velkou výstavbu adekvátní kompenzací pro stávající obyvatele. Způsobili tak současným a budoucím obyvatelům obce nezvratitelný a pravděpodobně nesplatitelný dluh.“ MgA. Apolena Novotná, starostka